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FP不動産科目の復習っぽくなるけど、借家について。

大家さん VS 借りている人 では、大家さんの方が圧倒的に立場が強い。
だから法律はできるだけ借りている人を守るように制度化されてきた。

借りる権利は、大きく2つにわけると普通借家権(旧法)と定期借家権(新法)。

旧法、つまり普通借家権は、とてもとても強い権利。
「何年間だけ貸しますよ」と期間を定めても法定更新されるし、大家さん側から解約を
申し出るのは「正当事由」が必要。

「なるほど、この事情だったら借りてる人を家から追い出すのも仕方ない」なんて認められるような
「正当事由」なんて思いつきますか?そう、立ち退き料を提供して他へ行ってもらう等の円満解決を
図らなければ、まず正当事由を前面に出して大家さん側から解約をする事は通らないです。

この「正当事由」の項目は、昭和16年に戦時立法で追加されたものです。
つまり太平洋戦争中に一家の大黒柱が戦争行ってるのに、残された家族が大家さんに
借家を追い出されたりしたら、オチオチ戦えないでしょう?

それほどまでに「強い義務」があった時代に作られた「強い権利」です。

それに対して、新法、定期借家権が作られたのは結構最近で平成12年。
「定期」の名前になっている事からわかるように期間の定めを設ける事ができます。

契約時に
・更新がない事
・期間の満了により終了する事
を書面を交付して説明し、更に書面で契約する事を求められ、これを怠ると普通借家契約に
なってしまうのですが、ちゃんとやれば定期借家契約にする事ができます。

定期借家権は借りる人の立場を弱くさせると批判する意見もあるようですが、
普通借家権がなくなったわけではないし、この法律が出来た事によりマンスリーマンション等の
新しいサービスの提供も可能になったので、個人的には意義ある法律だと思います。

また、普通借家権はあまりに強すぎるので、大家さん側の貸し渋り、新しく賃貸契約を結ぶ際に
連帯保証人だの収入証明だのうるさく言われる事の遠因になっているとも感じます。


さて、本題の『ゼロ・ゼロ物件』なのですが、これは普通借家契約でも定期借家契約でもなく、

施設付鍵利用契約」 (by 業者さんの主張)

なんだって!

不動産はCFP合格済みの私も初めて聞いた契約なので「なんじゃそりゃ?」と思ったのですが、
この契約だと

・1日でも家賃の支払が遅れると鍵が交換されてしまい、15750円(税込)払わないと新しい鍵を貸して貰えないので家に入れない
・家賃の支払が遅れて部屋に入れないでいたら部屋の荷物が処分された
・病気で寝込んでいたら、業者さんが土足で上がりこんできて家賃を催促された

が、全部オッケーになるんだって!(by 業者さんの主張)

施設付鍵利用契約がCFP試験だろうが、FP技能士試験だろうが試験に出る事はありえない、
と言うか、この契約が社会通念上、通る事はないと思うので忘れて良いです。

本当の敷金0礼金0物件は、下記のようにして探す。

・季節は6~9月頃
 人の移動が少ない時期を狙う。何か月も空室になるよりは早く貸したいと思う大家さん多し。

・テレビCMをやってるような大手より駅前の古ぼけた個人経営の不動産屋さん
 大手は地元の不動産屋さんから情報を集めて自分達の紹介料を乗っけてる場合がある。
 同じ物件でもA社で礼金2がB不動産では礼金0なんて事も珍しくない。

・住みたい街を最初に決めて探索する
 物件にはってある「入居者募集」等の看板に電話をかけて直接交渉するのもアリ。

・気合と根性
 「普通、このくらいですよ」「相場は~ですよ」「そんな物件ないですよ」などと言う
 言葉に惑わされず頑張る。
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